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日本东京房价有多贵?当地人说出价格后,却令人诧异!

作者:xlm 2019-10-26
  在我们的印象中,东京的楼价是处于世界顶端水平的。顶峰时期,日本一度流行着“卖掉东京就可以买下整个美国”的豪言。

  即使是上世纪90年代房地产崩盘之后,东京依然被认为是世界上房价最高的城市之一。但是,东京一共有23个区,如果不是住在最核心的都心六区的话,即使是与北上广深之中房价最低的广州相比,大致地段的房子,东京楼价实际上大约只相当于广州的一半。

  01.泡沫破裂后的东京房价,真的不高

  我第一次去东京是在2014年,那时候中国的楼价还处于新一轮上涨之前的低谷期。那时候东京的楼价,相对于中国而言似乎还是高不可攀的。

  2018年初第二次到东京,住在江东区的一处民宿。我们从锦糸町站出来,按照屋主提供的导航信息,七拐八拐之后,来到一个安静的社区,找到了之前网上预订的房子。那是一座小小的三层楼的独体建筑,在日本,这种独门独户的房子被称为一户建,有点类似于别墅,但没有别墅那么阔落豪华。

  房子前面是一个狭长的小院子,可以用作停车位。一楼是两个小房间,关着门亮着灯住了人。我们沿着一条狭窄的楼梯上到三楼,三楼也有两个房间,我们订的是其中一间。二楼则是客厅、厨房和浴室、洗手间。

  江东区并不是东京的核心区,但也并算不偏远地区。从地图上看,大致相当于广州的海珠区偏东南一带。锦糸町则自古以来就是繁荣的下町地区,1990年代后半起成为东京新景点而快速发展。不过我们后来都没有去锦糸町站坐过车,因为还有另一一条铁路经过这里,距离我们更近,所以我们一般都是走路三四分钟到住吉站坐车,到银座、新宿等地都很方便。

  对于素未谋面的屋主,我们一直很感慨,觉得能在东京拥有这样一座房子,怎么也得要一两千万人民币吧。
  02.太划算了,也就国内一线城市的一半吧

  临到离开的时候,我们在二楼碰到了房子的女主人。那是一个三十出头的女子,正在厨房里做饭,看见我们,她先开口用汉语和我们打招呼。原来她是中国人,来自福建人,和老公都已经在当地定居。

  自然而然就谈到了她的房子,我们都表示很羡慕。她说,东京的房子其实并没有你们想象的那么贵。她让我们猜房子的面积有多大,我在脑海里估摸了一下说,如果不包括院子的话,三层楼加起来应该有120平方左右吧。

  其实并没有。她说,中国的房子都是按照建筑面积计算,日本是按照实用面积来算,如果按照中国地产商的算法,这座房子的确可能不止120方,但在日本,只算90方。门前的院子,也是免费赠送的。

  那么这座旁边有两个地铁站、实用面积90多方的房子,售价是多少钱呢?
  答案让我们大吃一惊:折合人民币大约只需要300万左右。

  而且日本所有房子都必须是精装修完毕以后才能出售,或者出租。日本精装修的基本标准是:墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕,你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料,包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

  “这个洗手间也是装修好了的吗?”此前我们一直觉得这家房子洗手间的各种设施简直如梦幻般完美。她说,是的,因为买的是二手房,上一任屋主可能进行了重新的装修。他们买了这所房子之后,直接就住进来了。

  03.房贷利率低到惊人

  接下来的说法更让我们感到有点不可思议。

  她和丈夫买下这座房子的时候,竟然是零首付。她说,按照日本的规定,收入越高,首付比例越低,最低可以到零首付。她的丈夫在一家IT公司工作,收入相当可观,所以买这座房子的时候,一分钱首付都不需要给。

  房贷利率更是低得惊人。目前国内首套房贷款平均利率至少在5个点以上,而他们这座房子的贷款利率只有百分之0.6左右。

  他们每个月要还的房贷,大概只需要人民币一万六七千元左右。他们家一共有四个房间,他们夫妻只住其中一间,其它三间都拿来租给游客,每个月租金收入有三万多人民币。也就是说,他们可以通过这座房子每个月纯赚一万多元。

  后来我们在网上查了东京的房价,发现东京中央区、千代田、港区、涉谷、新宿等核心区房价确实贵得惊人,但世田、大田、北区、荒川、江东等区的房价均价,均只有三万多人民币左右。
  要注意的是,这个均价,是按照实用面积来算的,如果折算为建筑面积的话,那就更低了。

  我们可以对照一下,如果要在广州海珠区就算是一条地铁线附近的楼盘买一间120方(实用面积90多)的房子,600万恐怕是少不了的吧?这么算来,东京的这栋房子售价就只相当于广州的一半了。

  就算不考虑两地收入水平的差距,只是再考虑首付、利率以及投资回报率、社会福利等各种问题,这种价值差距就更大了。当然,因为是永久产权物业,日本的房子每年都要交一笔房产税,但也不算太高,每年也就一万多元人民币。

  04.那么,为什么日本的房子这么便宜呢为什么日本的房子这么便宜呢?

  在这位屋主看来,最重要的原因,是日本人“一朝被蛇咬,十年怕草绳”。

  从上世纪60年代起,日本经济进入高速发展的时代,经济增长长期处于10%以上的涨幅,而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长,主要是通过巨大的贸易顺差换来的。为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期,而日元的持续升值,使得日本在海外的购买力大幅增强,大量趋利资金流入日本本土,从而推高了日本各城市的房价。
  当时日本的房价短短几年间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期,东京住宅均价超过200万日元/平米(约合12万人民币)。日本人房价永远不会跌的幻象在上世纪90年代初骤然破灭,日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%,一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

  这位女屋主说,上世纪90年代她刚到日本在一家日本公司上班的时候,有一位七十多岁还在上班的同事。后来了解到,原来这位老人在日本地产泡沫前贷款买了一套房子。因为当时东京房价太贵,他只能跑到远离东京的一个县城,也就是蜡笔小新所在的那个县城,花了一亿多日元才买下了那间房子。现在,那间房子的价格不知道跌到了多少了,也不知道这么多年房贷还清了没有。



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